中南服务商业：在管建筑面积3970万平米，2020年收入8.6亿人民币

公司是综合性物业服务提供商

中南服务是一家高速发展的中国综合物业管理服务提供商，深耕长江三角洲并已建立全国性的战略布局。2021年，公司被中指研究院评为「中国物业服务百强企业」综合实力第18位。

截至2021年5月31日，公司拥有合共197个在管项目，在管总建筑面积为39.7百万平方米，覆盖中国17个省、市、自治区62个城市；公司订约管理项目318个，总合约建筑面积67.8百万平方米的项目，覆盖中国20个省、市、自治区88个城市。

公司在管建筑面积、合约建筑面积大幅增长

公司在管物业数量由2018年的88个增长至2020年的173个，截至2021年5月31日进一步增长至197个。在管建筑面积由2018年的2159.6万平方米增长至截至2021年5月31日的3966万平方米。

公司订约管理物业数量由2018年的198个增长至2020年的299个，截至2021年5月31日进一步增长至318个。订约建筑面积由2018年的4747.2万平方米增长至截至2021年5月31日的6776.8万平方米。

公司收入、利润保持快速增长

2018年~2020年及2021年前五个月，公司收入分别为5.52亿人民币、6.82亿人民币、8.63亿人民币和4.36亿人民币，2019年和2020年及2021年前五个月，公司收入分别增长了23.70%、26.52%和42.51%。

2018年~2020年及2021年前五个月，公司毛利分别为0.91亿人民币、1.27亿人民币、1.98亿人民币和1.12亿人民币，毛利率分别为16.4%、18.6%、23.0%和25.67%，公司毛利率逐步提升。

2018年~2020年，公司净利润分别为0.18亿人民币、0.27亿人民币和0.67亿人民币，三年复合增长率达到92.9%。2021年前5月，净利润为0.28亿人民币，同比增长50.40%。

物业管理服务收入占总收入过半

2020年和2021年前五个月，物业管理服务收入分别为5.04亿人民币和2.78亿人民币，占公司总收入分别为58.4%和63.8%，非业主增值服务收入分别为3.04亿人民币和1.35亿人民币，占公司总收入分别为35.2%和30.8%，社区增值服务收入分别为0.55亿人民币和0.24亿人民币，占公司总收入分别为6.4%和5.4%。

公司收入主要来自中南集团开发物业

公司收入来源与中南集团及中南集团的合资企业或联营公司所开发物业紧密相关。

2020年及2021年前五个月，公司物业管理服务收入分别为5.04亿人民币和2.78亿人民币，其中，来自中南集团开发的物业收入为4.67亿人民币和2.37亿人民币，占比分别为92.67%和85.2%。

2020年及2021年前五个月，公司非业主增值服务收入分别为3.04亿人民币和1.35亿人民币，其中，来自中南服务开发物业收入为2.34亿人民币和1.05亿人民币，占比分别为77%和77.9%。

平均物业管理费逐步提升

公司平均物业管理费逐步提升。公司总体平均物业管理费由2018年的每月每平方米1.62元增加至2020年的1.94元，截至2021年5月31日，进一步增长至1.97元。

其中，住宅物业平均物业管理费从2018年的1.52元/㎡上涨至2020年的1.87元/㎡，截至2021年5月31日，进一步增长至1.90元/㎡；非住宅物业从2018年的3.82元/㎡上涨至2020年的4.12元/㎡，截至2021年5月31日下降至3.82元/㎡。

公司赴港上市后处于物业板块中游偏下

按照中指研究院《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》，2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。TOP20企业在管面积门槛值为0.45亿平方米。

截至2021年5月31日，公司在管建筑面积3970万平米，因此，上市后在港股物业管理服务板块中处于中游偏下。

年内新上市地产建筑业公司首日表现

截至9月30日，年内地产建筑业新股一共18个，但是，其中仅有1个公司首日涨幅超过10%。

表 1年内地产建筑业新股上市首日表现

数据来源：Wind

结论

1）截至2021年9月30日，港股物业管理及服务行业上市公司一共56个，因此，新上市物业管理公司不再具有稀缺性。

2）根据中指研究院数据，2020年港股物业服务上市公司在管面积门槛值为0.45亿平方米，而公司目前在管建筑面积为3970万平方米；公司2020年净利润0.67亿人民币，公司在港股物业管理公司中处于中游偏下。

3）2021年前三季度，新上市地产建筑业公司首日表现不佳，18个公司仅1个首日涨幅超10%。

物业管理及服务公司新上市可以留意，但具体首日表现将很大程度取决于彼时市场状况及IPO定价。

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