知名房地产发展商—Radium Development Berhad IPO 上市马股主板

在吉隆坡生活的人可能都看过Radium Development Berhad 开发的房地产，因为这家公司所开发的项目都是位于距离KLCC 不超过12 公里的黄金地段。从2013至今，公司共在吉隆坡完成了总开发值（GDV）RM2.1 billion 的项目。

Radium Development Berhad IPO 详情

IPO 日期

上市板块

马来西亚证券交易所- 主板

IPO 价格

每股RM0.50（本益比：17.06x）

大众筹集资金

RM434 million（4亿3400万令吉）

上市后市值

RM1734 million（17亿3400万令吉）

Radium Development Berhad 是什么公司？

Radium Development Berhad 是一家高层住宅物业开发的房地产发展商，前身为Sejiwa Development Sdn Bhd，成立于2013 年。起初这家公司只是一个独立的空壳公司，后来由公司创办人——Datuk Gan Kah Siong 所持有的PV Holdings 全资收购。PV Holdings 拥有14 年开发房地产的经验，创立至今共在吉隆坡Setapak 区（拉曼理工大学附近）开发了近10 栋公寓。

Radium Development Berhad 目前开发的所有住宅物业都是位于在吉隆坡市区的黄金地段，而其价格也是属于中低价位的，位于RM300K 至RM600K。公司目前开发的高层住宅物业种类包括公寓、服务式公寓、和小型办公（SOHO） 单元。

此外，为支持政府为马来西亚公民提供可负担房屋，公司也投入了开发Residensi Wilayah（以前称为RUMAWIP）和PPAM（以前称为PPA1M）可负担房屋计划。Residensi Wilayah 是一项由面向在吉隆坡联邦直辖区出生、居住和工作的中等收入买家，而PPAM 则是面向公务员。

Radium Development Berhad 已完成的项目

1. Residensi Vista Wirajaya，可负担房屋，于2021 年8 月完成，开发总值（GDV）为RM141.37 million，100% 售出。地点位于吉隆坡Setapak。

2. Residensi Semarak Platinum。这项目包括公寓（Platinum Splendor Residensi Semarak ）和Residensi Wilayah（Vista Semarak），于2021 年10 月完成，开发总值（GDV）为RM885.44 million，100% 售出。地点位于吉隆坡Jalan Semarak。

3. Residensi Platinum OUG。这项目包括公寓（Platinum OUG Residence ）、Residensi Wilayah（Vista OUG） 以及PPAM （Vista OUG PPAM），于2022 年6 月完成，开发总值（GDV）为RM467.77 million，100% 售出。地点位于吉隆坡Bukit OUG。

4. Residensi PV9。这项目包括公寓（PV9 @ Taman Melati ）和可负担房屋（Vista Wirajaya 2），于2022 年11 月完成，开发总值（GDV）为RM637.71 million，100% 售出。地点位于吉隆坡Setapak。

Radium Development Berhad 开发中的项目

1. Residensi Vista Sentul，服务型公寓，目前已开发89.56%，预计在2023 年第二季度完成，开发总值（GDV）为RM305.54 million，100% 售出。地点位于吉隆坡Sentul。

2. Residensi Platinum Mira。服务型公寓，开发总值（GDV）为RM377.03 million，目前已开发13.92%， 售出60.17% 。这项目于2019年推出，但目前这项目暂缓，地点位于吉隆坡Cheras。

3. Suite Canselor 。商业住宅。这项目包括SOHO 开发，目前已开发11.33%，售出0.53%，预计2025 年第四季度完成，开发总值（GDV）为RM474.37 million。此外，公司也将在这项目开发酒店，将可能由公司本身经营，或由国际酒店经营公司来经营，开发总值（GDV）为RM135 million。公司将在这次IPO 集资中部分投资到这项目里。地点位于吉隆坡Ampang。

4. Residensi Desa Timur。这项目包括服务型公寓和Residensi Wilayah，在2023 年1 月开始施工并未开始出售，目前进度为5.82%，开发总值为RM 994.53 million。地点位于吉隆坡Salak South。

上市集资用途

Radium Development Berhad 上市将向大众筹集RM434 million 的资金，用途如下：

收购土地储备- RM171 million

Radium Development 将运用集资的RM171 million 或39.4% 用于收购土地。公司将会通过直接收购土地、或是收购拥有土地的公司、又或和其他有土地的公司合资来获取更多的在巴生谷一带的土地，用于开发房地产或其他商业项目。这是公司未来的主要发展计划之一。

目前，公司已筛选出三块在Mukim Petaling 的土地，其中两块土地位于旧巴生（Old Klang Road）区域，另外一块土地位于Sungai Besi 区。公司将以收购或合资的形式拥有着三块土地，并于2025年初在这其中两块土地推出新的发展项目，预计总开发价值（GDV）是RM1.4 billion。

在2022 年9 月，Radium Development 的旗下子公司— Rasa Wangi 和Kadar Jutajaya Sdn Bhd 签署合资协议，计划在甲洞（Kepong）区的一块土地开发拥有404 单位的可负担住宅，和932 单位的公寓，总开发值为RM500 million。目前这项发展计划已呈交给吉隆坡市政局等待批准，预计今年6月推出这项目。

目前，公司并未有在巴生谷区以外的发展计划。

酒店建设- RM109.3 million

上面提到Radium Development 正在开发的其中一项目就是酒店的建设（Suite Canselor），而公司将通过这次IPO 集资的RM109.3 million 或25.18% 建设一家酒店。这也是公司未来的主要发展计划之一。

Radium Development 进军酒店业务的目的是为公司提供额外的持续性收入（Recurring Income）来源。这家酒店将可能会由公司本身自己经营，或者是聘请其他国际酒店经营公司来经营酒店，以提高酒店的整体素质。公司大股东和董事— Datuk Gan 和Datuk Sydney 都在酒店经营方面拥有丰富的经验。

这家酒店是一家4星酒店，拥有5层楼共145间的酒店房间，地点位于距离KLCC 双峰塔5.4km 的Ampang 区。这RM109.3 million 的运用明细如下：

• RM68.486 million – 建设费用
• RM27.638 million – 室内装修和家具
• RM4 million – 酒店安保及IT系统
• RM2.466 million – 应付突发事件的备用
• RM2.93 million – 专业费用
• RM3.78 million – 授权费和其他费用

公司预计酒店和SOHO 的建筑施工将于2023 年第二季度开始，并展望在2026 年第三季度开始投入营运。

偿还银行债务- RM93.87 million

截止目前，公司的总借贷（Loans and borrowings）是RM94.842 million，而未偿还的银行借款总额是RM42.289 million。公司将运用这次集资的RM93.87 million 或21.63% 偿还部分借贷，预计每年可省下RM4.95 million 的利息。

营运资金- RM39.83 million

Radium Development 将运用集资的RM39.83 million 或9.18% 用于营运资金。其中，RM 7.38 million 将用于一般行政开支；RM14 million 用于营销和支付销售佣金的费用；RM18.45 million 用于团队员工的薪水支付。

上市费用- RM20 million

集资的RM20 million 或4.61% 将用于上市费用。

Radium Development Berhad 财务状况

Radium Development Berhad 过去4年业绩

2020 财年，公司的营业额较2019 财年上涨24.38% 至RM588.06 million，这主要得益于Residensi Platinum OUG、Residensi PV9、和Residensi Vista Sentul 的工程进度增加，单位销售分别按年增加27单位、422单位以及305单位。

尽管营业额录得增长，净盈利却下跌31.33% 至RM87.89 million。主要是因为公司在该年的的项目成本、营销和行政费用增加而导致利润率下跌，加上缺少来自子公司的股息收入。

2021 财年，Radium Development 的营业额按年微跌4.15% 至RM563.69 million，原因是Residensi Vista Wirajaya 和Residensi Semarak Platinum 都在该财政年完成开发，加上Residensi Platinum OUG 也接近完成阶段，因此这三个项目的销售额下降。但是，公司的净盈利却上升了15.6% 至RM101.59 million，原因是公司整体的成本下降，包括建筑成本和营销成本等等。

截至2022 年10 月，营业额和净盈利分别下跌40.28%和15%，原因是因为Residensi Platinum OUG 和Residensi PV9 都接近完成的阶段，所以销售额下降。

Radium Development Berhad 现金与债务

Radium Development Berhad 是个净现金公司。2021 财年，公司的现金有RM128.747 million，而总借贷是RM91.6 million，而Current Ratio 高达2.04 倍，这证明公司的周转能力是很强的。

充裕的现金也能让公司有能力派发股息给股东。根据Radium Development Berhad 的股息政策，公司的目标是在每年以股息的形式向公司股东分配不少于净盈利的30%。意思是假如公司在一个财政年净赚RM100 million，公司将派发RM30 million 的股息给股东。

房地产行业展望与潜在风险

城市化推动吉隆坡和雪兰莪高层住宅物业需求增长

在这个时代，许多住在其他州属（发展较低的地区）的年轻人为了读大学、寻求更高的工作机会、以及更高的生活水平而搬迁到吉隆坡和雪兰莪城市。这种现象将大大提升吉隆坡和雪兰莪的高层住宅物业需求。

2022 年，在吉隆坡和雪兰莪的高层住宅物业交易价值和数量均有所增加，导致在吉隆坡的住宅物业每单位平均价格按年上涨12.21%，从RM760K 上涨至RM860K，而雪兰莪的住在物业则上涨2.55% 从RM390K 到RM400K。

政府的可负担房屋举措将推动高层住宅物业的增长

为了鼓励中低收入人士拥有房屋，政府推出了可负担房屋计划，例如Residensi Wilayah 计划和Perumahan Penjawat Awam Malaysia (“PPAM”) 计划，以协助个人购买房屋。

在第12 大马计划（2021 年至2025 年）中，政府宣布计划开发总共500,000 间可负担房屋，以通过各种可负担房屋计划来增加大马公民的房屋拥有率。这些计划预计将推动吉隆坡和雪兰莪对住宅物业的需求，包括高层住宅物业。而Radium Development Berhad 也积极地发展可负担房屋项目，以支持政府的这项计划。

高利率的经济状况可能会对房地产需求产生负面影响

马来西亚国家银行调整隔夜政策利率（“OPR”）将影响房屋贷款利率，继而影响人民的购房成本，可能会导致一些人负担不起每个月的房屋贷款偿还，最终可能会影响市场情绪和高层住宅物业的需求。在2022 年5 月至2023 年5 月，国行已将隔夜利率提高5 次，目前的利率已达到3%。

激烈的行业竞争

在大马，房地产行业是非常竞争的，市场上也有不少房地产发展商都专注开发高层住宅、低价格、可负担房屋。而且，大马的房地产供应也逐年在增加，甚至有供应过剩的情况。

但管理层信心表示Radium Development Berhad 的竞争优势是公司所开发的项目地点都是很好的，附近有学校、公交、商场、医疗等可以满足购房者基本需求的基础设施。

酒店行业展望

如果你常在吉隆坡市中心（KLCC 或Bukit Bintang）附近活动，你不难发现外国游客比1~2年前多了不少，这是因为随着国内和国际旅行限制的解除，越来越多游客到吉隆坡旅游。SMITH ZANDER 预测。到2025 年，马来西亚的国际游客人数将逐渐恢复到疫情之前的水平。因此，预计吉隆坡的酒店的平均入住率也能在2025 年恢复到疫情之前的水平，从而在长期内继续推动对酒店的需求。

总结

自2013 年成立以来，Radium Development Berhad 已完成4 个项目，总开发价值(GDV) 为RM2.13 billion，而目前有4 个正在进行的项目，累计GDV 为RM2.15 billion。此外，公司也有一块5.31 英亩的土地，用于在未来开发公寓和Residensi Wilayah。

Radium Development Berhad 这次IPO 集资的目的很明确，就是要透过购买土地和建设酒店，为公司提供更多收入，壮大公司。Radium Development Berhad 的优势在于他们的地产项目都是开发在距离吉隆坡KLCC 不超过12 公里的区域，需求非常高。不仅如此，公司在过去有良好的交付记录，2020 年以前的项目都是100% 售出，再加上管理层在房地产和酒店行业都有丰富的经验，相信他们能带领公司更上一层楼。

包括正开发中的项目和未来计划开发的项目，公司目前的开发总值高达RM3.4 billion，带给公司的收入可持续 5 年，平均每年RM680 million 的营业额。

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