万达商管:中国最大商业运营服务提供商 腾讯蚂蚁科技碧桂园等参与战略投资

公司业务

万达商管是中国最大的商业运营服务提供商,公司主要专注于商业广场。公司的商业运营服务包括:商业管理服务、物业管理服务和增值服务。

商业管理服务:包括开业前咨询服务,当中包括选址、市场研究及项目定位服务、设计咨询服务及建设咨询服务;及运营管理服务,当中包括开业筹备服务、招商管理服务、租户指导服务、消费者会员服务及业主关系管理服务。

物业管理服务:主要包括安保服务、清洁及绿化服务及维修及保养服务。

增值服务:主要包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务。

两大运营模式

委托管理模式。公司受委托全权负责管理商业广场。公司提供各种商业管理服务、物业管理服务及增值服务。

租赁运营模式。公司从业主处租赁物业,并将商业广场内的商业空间出租给商户,同时全权负责管理商业广场。租赁运营模式与委托管理模式的服务范围大体一致。公司的租赁运营模式与行业传统型的租赁运营模式不同,主要为收益分成型。

目前,公司280个母公司商业广场均采用委托管理模式,而118个独立第三方广场中82个采用租赁运营模式管理。

 

公司在管商业物业面积

截至2021年6月30日,公司管理380个商业广场,在管建筑面积达54.2百万平方米;162个储备项目,包括133个独立第三方项目。2018年、2019年及2020年,公司的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。

截至2020年12月31日,根据弗若斯特沙利文的数据,在商业运营服务提供商中:按在管建筑面积计算,公司在全球以及中国皆排名第一,公司的在管建筑面积在中国超过第二名至第十名的总和。

公司收入保持快速增长

公司收入从2018年的110.23亿人民币增长21.90%至2019年的134.38亿人民币,并进一步增长27.97%至2020年的171.96亿人民币。

毛利方面,2018年~2020年,毛利润分别为45.52亿人民币、45.81亿人民币和63.44亿人民币,毛利率分别为41.29%、34.09%和36.89%。

2018年~2020年,净利润分别为20.22亿人民币、12.48亿人民币和11.12亿人民币。

2021年上半年,公司收入为106.36亿,同比增长42.71%;毛利润为45.13亿人民币,同比增长68.46%,毛利率为42.43%;净利润为6.56亿人民币,净利率为6.16%。

在管项目超七成来自母公司,储备项目多数来自第三方

2021年上半年,公司在管项目总计380个,在管面积5416.9万平方米,总收入106.37亿人民币。其中,来自母集团项目数量为274个,在管建筑面积4084.6万平方米(占比75.4%),收入71.68亿人民币(占比67.39%)。

可见,在公司在管项目中,多数来自母公司。

但是,公司储备项目主要来自第三方。公司储备项目162个,储备建筑面积1906.1万平米,其中,来自第三方项目数量为133个,储备建筑面积为1565.1万平米。

腾讯、蚂蚁、碧桂园服务等22家公司战略投资

股权构成方面,公司目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达与投资者,分别持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股权。

根据公司招股书披露,持有公司21.15%股权的投资者为22家公司,包括腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等。

22家公司战略投资,参考估值为280亿美元或者1800亿人民币。

大连万达商业直接拥有已发行股份总数约69.99%的权益,并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

截至最后实际可行日期,王健林持有大连万达商业股权的52.68%,当中包括5.19%的直接权益、透过万达集团拥有的44.31%间接权益、及王健林的配偶林宁所持有的3.18%直接权益。

利润保证方案

2021年、2022年和2023年,公司扣除非经常性损益的经审计净利润(「实际净利润」)将分别不低于51.9亿人民币、74.3亿人民币及94.6亿人民币(「目标净利润」),如未达成,则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股分及╱或向投资者支付现金,以补偿战略投资者。

估值比较

22家公司战略投资,参考估值为280亿美元或者1800亿人民币。2020年,公司收入171.96亿人民币,净利润11.12亿人民币;2021年上半年,收入106.36亿人民币,净利润为6.56亿人民币。

因此,公司PE(静)为161.87x。如果公司2021年达到了利润保证方案所规定利润,即51.9亿人民币,则PE(动)为34.68x。

2021年11月2日,华润万象生活市值为875.15亿港元,约为720亿人民币,PE(静)93.4x,PE(动)59.02x。2021年上半年,公司收入40.14亿人民币(其中,来自商业运营及物业管理收入为16.23亿人民币,占比40.4%),净利润8.06亿人民币。

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