越秀服务(06626HK)打新建议：谨慎申购

一、基本概况

越秀服务背靠国企背景股东越秀集团，为全国首批国家一级资质物业企业。拥有近30年的丰富经验，业务覆盖全国20城，在管面积中有96.1%的物业位于一线，新一线和二线城市。就综合实力而言，公司在物业服务百强企业中排名第16位；而就管面积的市场份额而言，排名第七。

二、发行概况

越秀服务：06626.HK
招股价：4.88-6.52港元
总市值：72.16-96.41亿港元
市盈率：以上限价6.52元计算，市值约96.4亿元(以20年经调整纯利约2.01亿人民币计算，市盈率约40倍)
发售股数：发售约3.69亿股，90%配售(其中约10%为优先发售预留股份，作为保证配额提呈发售予合资格越秀地产股东)，10%公开发售，另有15%超额配售股权
募资总额：18-24.1亿港币
公开发售募资额：1.8-2.41亿港币
保荐人：农银国际、建银国际、中信建投、越秀融资
一手入场费：3292.85港币
每手:500股
申购日期：2021年6月16日—2020年6月21日
交易日期：2021年6月28日
绿鞋机制：有

三、业务及行业分析

- 18至20年收入分别为7.62亿人民币、8.96亿人民币、11.6亿人民币

- 18至20年毛利分别为1.97亿人民币、2.43亿人民币、4.03亿人民币

- 18至20年纯利分别为4,731万人民币、9,320万人民币、2.03亿人民币

- 18至20年经调整纯利分别为5,121万人民币、9,073万人民币、2.01亿人民币(若扣除提供予关联方的贷款的利息收入、来自银行的委託贷款的利息开支等一次因素)

公司是中国物业管理行业的先行者，拥有近30年的丰富经验，是获国家一级资质的物业管理服务提供商。同时也是广州市、广东省和中国物业管理条例修订的参与者

四、保荐人及过往保健业绩状况

农银国际、建银国际、中信建投他们三的记录总体形容稳中有余、进取不足；越秀融资是稳定价格人，以过往经验看应该会要一点脸的！

五、中签率预估

发售约3.69亿股，90%配售(其中约10%为优先发售预留股份，作为保证配额提呈发售予合资格越秀地产股东)，10%公开发售，另有15%超额配售股权

按10%回拨，甲组36966手、乙组36966手，按30%回拨，甲组110898手、乙组110898手，预计一手中签率100%！

六、申购计划

建议谨慎申购，单纯从物业板块看，去年10月起物业服务就在走下坡路，还有国内地产的大环境：三道红线监管！各大开发商为了符合政策要求都在减少拿地，从长远看会影响物业板块的长期涨幅！物业再怎么增长也靠增量的，说白了就是增加交房面积！整个物业服务板块去年都开始陷入低迷状态，现在国内房地产的竞争格局还不明朗，肯定还会倒闭一批，华夏幸福不是暴雷了吗？恒大、绿地等大的房企也陷入债务危机！市盈率约40倍，又不是龙头企业，上不上，下不下，你说尴尬不尴尬！基石方面也是大写的尴尬，认购最多是嘉信，还有东方雨虹，其中多半是有合作关系的，东方雨虹大家肯定知道了专业做防水的，商汤做人脸识别的，这些公司能说和主业没有关系吗？从认购成本上算，中签基本要3个点的成本，这就更尴尬了，能有3个点涨幅保证吗？公司唯一亮点就是与广州地铁物业管理，成为了拥有「地铁环境工程维护+地铁物业管理运营」的复合型物业管理公司！

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