物业管理股起动,世茂服务创新高

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世茂服务(SEHK:00873)是世茂集团(SEHK:00813)旗下的综合物业管理及社区生活服务供应商,2020年10月底在港上市以来,虽然目前股价较上市价仅高约3成,但公布2020年业绩后,股价大涨小回,至今累升约5成,而临近5月27日成为MSCI中国指数成份股新贵便开始创上市新高,破22元。原因是世茂服务上市不足一年已能够给予市场信心,憧憬其增长前景,加上,晋身MSCI中国指数,下一站可望跻身物管股龙头行列。

截至2020年12月底,世茂服务的在管建筑面积按年增长114.4%至1.46亿平方米。在管项目达到535个,覆盖全国28个省、直辖市和自治区及104个城市。截至去年底,合约建筑面积为2.01亿平方米,按年增长99.4%

去年在管及合约面积倍增,皆因来自母公司世茂集团及独立第三方开发商的物业管理面积增加。

世茂集团为内地房企,排名第8大,去年销售收入达3003亿元人民币,去年向世茂服务提供的在管建筑面积新增460万平方米,达到5150万平方米。世茂集团过去4年的合约销售金额年复合增长率43.8%,相信仍会继续为世茂服务提供新增管理面积。

摆脱母企依赖

最重要的是,世茂服务积极发展第三方开发商的物业管理服务,2020年来自独立第三方开发商的在管面积和合约面积占比,超越了世茂集团所提供予的在管面积,成为世茂服务的最大供应来源,第三方开发商的在管面积,由2019年的2130万平方米,占比31.2%,提升至2020年的9460万平米,占比64.8%。

并购扩大规模

世茂服务主要是通过并购来扩大管理规模,从2019年7月进行首宗并购,至2020年底合共收购12间物业管理公司,新增合约建筑面积约8960万平方米,更通过收购,成为综合物业管理服务商。

扩展增值服务有助推升整体毛利率

物业管理服务于2020年收入按年上升1.26倍,占比55%,但社区增值服务正在快速增长,2018年相关收入比例7.1%提升至2020年的31.8%。

社区增值服务收入升1.46倍至16亿元人民币。社区增值服务的收入贡献不断提高,有助推动世茂服务的盈利能力,因为增值服务的毛利率较物业管理业务为高,故有助推升整体毛利率。

估值合理

世茂服务计划未来3年扩大城市服务业务的规模,在其核心能力较强的内地城市和地区进行并购,并且力争在未来3年的收入和规模增长5倍。

其现价市盈率约53倍,随着未来盈收增加,预测市盈率降至约33倍,低于物管股龙头碧桂园服务(SEHK:06098)的71倍。

随着世茂服务晋身MSCI中国指数,通过自然增长及并购,力争在未来3年的收入和规模增长5倍,下一站可望跻身物管股龙头行列。

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