世茂服务 物业管理股起动，世茂服务创新高

世茂服务(SEHK:00873)是世茂集团(SEHK:00813)旗下的综合物业管理及社区生活服务供应商，2020年10月底在港上市以来，虽然目前股价较上市价仅高约3成，但公布2020年业绩后，股价大涨小回，至今累升约5成，而临近5月27日成为MSCI中国指数成份股新贵便开始创上市新高，破22元。原因是世茂服务上市不足一年已能够给予市场信心，憧憬其增长前景，加上，晋身MSCI中国指数，下一站可望跻身物管股龙头行列。

截至2020年12月底，世茂服务的在管建筑面积按年增长114.4%至1.46亿平方米。在管项目达到535个，覆盖全国28个省、直辖市和自治区及104个城市。截至去年底，合约建筑面积为2.01亿平方米，按年增长99.4%

去年在管及合约面积倍增，皆因来自母公司世茂集团及独立第三方开发商的物业管理面积增加。

世茂集团为内地房企，排名第8大，去年销售收入达3003亿元人民币，去年向世茂服务提供的在管建筑面积新增460万平方米，达到5150万平方米。世茂集团过去4年的合约销售金额年复合增长率43.8%，相信仍会继续为世茂服务提供新增管理面积。

摆脱母企依赖

最重要的是，世茂服务积极发展第三方开发商的物业管理服务，2020年来自独立第三方开发商的在管面积和合约面积占比，超越了世茂集团所提供予的在管面积，成为世茂服务的最大供应来源，第三方开发商的在管面积，由2019年的2130万平方米，占比31.2%，提升至2020年的9460万平米，占比64.8%。

并购扩大规模

世茂服务主要是通过并购来扩大管理规模，从2019年7月进行首宗并购，至2020年底合共收购12间物业管理公司，新增合约建筑面积约8960万平方米，更通过收购，成为综合物业管理服务商。

扩展增值服务有助推升整体毛利率

物业管理服务于2020年收入按年上升1.26倍，占比55%，但社区增值服务正在快速增长，2018年相关收入比例7.1%提升至2020年的31.8%。

社区增值服务收入升1.46倍至16亿元人民币。社区增值服务的收入贡献不断提高，有助推动世茂服务的盈利能力，因为增值服务的毛利率较物业管理业务为高，故有助推升整体毛利率。

估值合理

世茂服务计划未来3年扩大城市服务业务的规模，在其核心能力较强的内地城市和地区进行并购，并且力争在未来3年的收入和规模增长5倍。

其现价市盈率约53倍，随着未来盈收增加，预测市盈率降至约33倍，低于物管股龙头碧桂园服务(SEHK:06098)的71倍。

随着世茂服务晋身MSCI中国指数，通过自然增长及并购，力争在未来3年的收入和规模增长5倍，下一站可望跻身物管股龙头行列。

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