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一、公司概况
顺丰房托由顺丰控股(深：002352)分拆旗下物流地产物业在港上市。
二、发行概况
顺丰房托：02191.HK
招股价：4.68-5.16港元
总市值：37.44-41.28亿港元
市盈率：以上限价5.16元计算，市值约41.28亿元(以20年经调整纯利约8,071万元计算，市盈率约51.1倍)
发售股数：发售5.2亿个基金单位，90%配售，10%公开发售，另有5%超额配股权
募资总额：24.34-26.83亿港币
公开发售募资额：2.434-2.683亿港币
保荐人：星展
一手入场费：5212港币
每手:1000个基金单位
申购日期：2021年5月5日—2020年5月10日
交易日期：2021年5月17日
绿鞋机制：有
三、业务及行业分析
财务状况：
- 18至20年收入分别为2.55亿元、2.69亿元、2.79亿元
- 18至20年物业收入净额分别为1.94亿元、2.07亿元、2.16亿元
- 18至20年纯利分别为2.97亿元、1.74亿元、2,688万元，主要由于集团的投资物业公允价值下跌以及融资成本上升
- 18至20年经调整纯利分别为7,059万元、9,403万元、8,071万元，若扣除投资物业公允价值变动
基石投资者∶
- 引入两名基石投资者，包括中国东方资产管理和加拿大资产管理CI Global Asset Management，合共投资约5,000万美元(约3.88亿港元)，按中间价计算，约占发售股份15.2%，设6个月禁售期
集资所得资金用途︰
集资所得将用作向母企收购分别位于香港、佛山及安徽的三个项目
上市后主要股东架构∶
- 顺丰控股持股35%
- 公众基金单位持有人持股65%
公司竞争力:
顺丰房托投资组合初步包括位于香港、佛山及芜湖的以下三处物业，所有该等物业均为现代物流地产(包含配备有自动分拣及供应链支持设施的分拨中心)，且战略性地位于香港及中国主要物流枢纽内，毗邻主要机场、海港、铁路、高速公路及交通枢纽。于21年3月底，估值达到60.99亿元。而其中香港物流物业顺丰大厦估值达到52.8亿元，占整体组合86%，另外，顺丰房托在佛山市及芜湖市分别持有佛山桂城丰泰产业园和芜湖丰泰产业园，估值合计8.1亿元。香港顺丰大厦在香港青衣航运路36号，邻近葵涌九号货柜码头和香港国际机场，可出租面积达到16万平方米
- 于去年底，物业合共有33名租户，截至去年底止月度，租金收入总额排名前五位的租户(其中三名为顺丰房托基金的关连人士)，约占总租金收入的80.1%。约90.9%的租户来自物流行业，而其余租户包括来自药品、科技及其他行业的租户
- 按照最高发售价计算5.16元计算，集团预计于上市日期至21年底期间，基金单位持有人应占盈利及顺丰房托基金的可供分派收入分别将不会少于约1.12亿元及1.37亿元。预测每基金单位分派0.1724元，年化每基金单位分派0.2747元，预测年化每基金单位分派收益率为5.3%
四、保荐人及过往保健业绩状况
保荐人：星展
星展的保荐数据太少，不做评论！
稳定价格人是瑞士信贷，这个还是可以，但是这次有一点例外，这次的发行份额：
- 顺丰控股持股35%
- 公众基金单位持有人持股65%，确定可以兜住吗？
五、中签率预估
发售5.2亿个基金单位，90%配售，10%公开发售，另有5%超额配股权
按10%回拨，甲组26000手、乙组26000手，按50%回拨，甲组130000手、乙组130000手，预计一手中签率最低百分之60%左右！百分百也不是没有可能！
六、新股点评
1.顺丰房托(2191)由顺丰控股(深：002352)分拆旗下物流地产物业在港上市
2.以上限价5.16元计算，市值约41.28亿元，以20年经调整纯利约8,071万元计算，市盈率约51.1倍
3. 顺丰房托拥有三项物流物业，八成收入来自母公司顺丰及其关连公司，是一隻收入平稳的房托收息股
4.这是近两年的地产行业表现！
七、操作计划
不建议申购，首先我们分析一下这个公司的业务：表面上高大上，房托基金，本质是什么？就是靠租赁物业收取租金，可以理解是一个物业公司！顺丰自己出35%，从市场募集65%，盘下一些物流园、码头，然后租给自己及关联公司！你品，你细品！这是又是PK，又是LB,你们这花花肠子也太多了！这生意能挣钱就见鬼了，能不亏钱就不错了、、、真心想做这种稳定收益资产配置的：我宇宙工行、我天朝平安它不香吗？他们的分红收益率都是业绩良心！你这上限很低，下限就不知道有多深了、、、
再说一个问题：18至20年纯利分别为2.97亿元、1.74亿元、2,688万元，主要由于集团的投资物业公允价值下跌以及融资成本上升，这里面就还有一个问题，就是投资物业公允价值下跌，你懂吗？它的应收账款可是指数级攀升，你们是关联公司就可以这样操作吗?良心不痛吗？这个公司绝对可以降低顺丰的成本，是不是好生意可真难说！
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