祥生控股(02599HK)上市打新建议:不建议申购

一、公司概况

祥生控股为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商,总部位于上海且深耕浙江省,于19年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三,约占到浙江省物业合约销售总额的5.1%。

、发行概况

祥生控股:02599.HK

招股价:4.8-6.2港元
总市值:115.2-186亿港币

亿市盈率:以上限价6.2元计算,市值约186亿元。(以19年经调整后净利润约23.1亿人民币计算,市盈率约7.3倍)

发售股数:发售6亿股,90%配售,10%公开发售,另有15%超额配股权。

募资总额:23.4-37.2亿港币
公开发售募资额:2.304-3.72亿港币
保荐人:建银国际、农银国际

一手入场费:6262.48港币

每手:1000股

申购日期:2020年10月30日—2020年11月11日
交易日期:2020年11月18日

绿鞋机制:有

、业务及行业分析

财务状况

17至19年收入分别为62.9亿人民币、142.1亿人民币、355.1亿人民币,20年首四个月收入为85.5亿人民币。

17至19年毛利分别为8.33亿人民币、29.9亿人民币、84.8亿人民币,20年首四个月毛利为17.6亿人民币。

17至19年净利润分别为亏损3亿人民币、3.25亿人民币、23.1亿人民币,20年首四个月净利润为5.82亿人民币。

17至19年经调整后净利润分别为亏损3亿人民币、3.25亿人民币、23.1亿人民币,20年首四个月经调整后净利润为5.94亿人民币。(若不涉及上市开支)

首次公开发售前进行融资︰

于20年4月曾进行融资,当时发售价较中间价折让约48.5%,并设6个月禁售期,其中前期投资者包括寿柏年先生,寿先生在中国房地产行业拥有逾15年的经验。

上市后主要股东架构︰

陈国祥先生持股79.2%

寿柏年先生持股0.8%

公众持股20%

集资所得资金用途︰

集资所得其中约60%用于为物业项目的开发提供资金;

约30%用于偿还项目开发用途的部分现有信托贷款;

约10%用于一般业务经营及营运资金。

公司竞争力:

公司为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商,专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。该公司的总部位于上海且深耕浙江省,经过逾20年的发展于浙江省建立领先的市场地位,按收益及已确认建筑面积计,该公司于往绩记录期间内取得快速增长。根据中国房地产指数系统的资料,就合约销售额而言,该公司于2019年在浙江省所有住宅物业开发商中排名第三。根据中国房产信息集团的资料,就合约销售额而言,该公司于2019年在中国所有开发商中排名第28。

公司自2016年起采纳“1+1+X”扩张策略,将发展立足于浙江省,深入渗透泛长三角区域,并扩展至泛长三角区域以外的其他具高增长潜力的城市。公司的“1+1+X”策略亦表明公司致力加快扩大物业开发业务规模的决心。

于往绩记录期间,该公司的“1+1+X”扩张策略为公司的业务带来显著增长。公司的收益由2017年的人民币62.933亿元增至2018年的人民币142.153亿元及进一步增加至2019年的人民币355.195亿元,复合年增长率为137.6%。公司的收益由截至2019年4月30日止四个月的人民币38.351亿元增加123.0%至截至2020年4月30日止四个月的人民币85.519亿元。公司的“1+1+X”策略令公司在往绩记录期间的财务表现持续提升,主要是由于涉及交付自2016年起实施“1+1+X”策略后所收购及开发的物业项目数量日益增加所致。

公司收益主要来自开发及销售住宅物业及商业物业,另外管理咨询服务及物业租赁产生一小部分收益。过往,公司同时从事若干附属业务,包括酒店服务及物业管理服务,客户主要为个人买家及公司实体,来自五大客户的收益占到去年总收益的约0.2%。

公司历史可追溯至95年,当时陈国祥先生及其配偶朱国玲女士于中国成立祥生地产,并于99年开始在浙江省绍兴市开发住宅物业,并透过多年的持续发展已将业务扩展至浙江省主要城市,包括杭州、温州、宁波、绍兴、衢州及湖州。

四、保荐人及过往保健业绩状况

保荐人:建银国际、农银国际

建银国际

农银国际

建银国际、农银国际两个老实男人,暗盘有的捞了!

五、中签率预估

发售6亿股,90%配售,10%公开发售,另有15%超额配股权,按10%回拨,甲组30000手、乙组30000手、,预计一手中签率100%左右!谁手残才会申购吧!

、新股点评 

1.祥生控股(02599)为中国一家快速成长的大型综合房地产开发商,总部位于上海且深耕浙江省,属于中型的内地房地产公司。

2.以上限价6.2元计算,市值约186亿元,以19年经调整后净利润约23.1亿人民币计算,市盈率约7.3倍。

3.由于内地房地产并不是市场热门板块,加上在港上市的内地房产企业数量非常多,同期有很多比他好的地产股都表现的不是很理性,基本处于破发的边缘!

4.于20年4月曾进行融资,当时发售价较中间价折让约48.5%,并设6个月禁售期,差评

、操作计划

不建议申购,地产板块股票一般只有暗盘套绿鞋的份,前提是保荐人是靠谱的老实人,好家伙一下两个老实男人欢迎暗盘砸盘哦!

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