REITs是什么？一文了解房地产信托基金特点、利弊及交易方式（附美国、新加坡、马来西亚REITs例子）

想投资房地产，基于存款不多迟迟都没办法踏出第一步？其实，现在投资房地产不一定需要很大笔钱，投入小资金也能成为各大购物商场、酒店、办公大楼，甚至医院的包租公/包租婆之一！不一定是本地的房地产，投资者还能选择成为海外房地产的股东之一，听着都觉得心动。

入门门槛低、股息稳定，对于追求平稳股息收入的投资者来说，REITs 就是个不错的选择。目前马来西亚有18家、新加坡有44家、美国则有超过200家REITs，投资者的选择非常多元化。了解了REITs 后就会发现其实自己也有能力参与投资房地产。

REITs 是什么？

REITs 的全名为Real Estate Investment Trust，在中文被称为不动产投资信托或房地产信托基金，类似单位信托基金的投资工具。

REITs 是一个房地产证券化的商品，主要是将房地产的投资切割成股份，让投资者可以较低的门槛投资房地产，当上各个商场、办公大楼、酒店等不动产的股东之一。

投资REITs 和投资一般的股票、ETF一样，只要有投资交易户口就能开始进行买卖了。

产托公司汇集投资者们的钱，会用来购买各种类型的商用房地产（Real Estate），如：办公大楼、酒店、购物商场等，然后放租。换句话说，租金就是REITs 主要的收入来源。

投资者不需要亲自去管理这些产业，产托公司会代为管理，并定期派股息（Distributions）。以下是马来西亚、新加坡及美国的REITs 市场详情：

其实，REITs 的生意模式非常简单：产托公司投资在房地产→ 产托公司出租房地产→ 产托公司赚取租金（收入） → 产托公司把盈利作为股息分派给投资者。但是，不同的国家对于REITs 有不同的要求。

不同国家对REITs 的规定

马来西亚

马来西亚证券委员会（Securities Commission Malaysia, SC）有规定，REITs 必须有至少75%的资产是房地产，以确保可以带来稳定的租金收入，而现金、投资基金等则不能超过总资产的25%。马来西亚政府也有规定，如果公司把90%以上的收益分给投资者，公司本身收入就不需要交税。

新加坡

受到疫情的影响，新加坡金融管理局（Monetary Authority of Singapore, MAS）将新加坡REITs 的负债权益比（Gearing Ratio）从原本的不可以超过45%，调高至不可超过50%。

美国

美国政府规定REITs 要将90%的盈利发放给股东，即不需要支付所得税。

REITs种类有哪些？

权益型REITs（Equity REITs）

目前市面上大部分的REITs 都属于权益型的。这类型的REITs 直接参与房地产的投资和经营，主要收入是靠租金，或者不动产交易的利益，也就是买卖房地产而赚到的差额，然后以股息的形式将大部分收入分配给股东。

抵押型REITs（Mortgage REITs）

抵押型REITs 也称为mREITs，这类型的REITs 不直接投资房地产，他们并不拥有产权，所以也不需要去经营，而是把募集到的资金借给需要这笔钱的房地产发展商或经营商。mREITs 是投资在抵押贷款、抵押贷款支持证券（MBS）和相关资产，主要收入为手续费和利益的差额，大部分的利润会作为股息派息给投资者。

混合型REITs（Hybrid REITs）

顾名思义，就是权益型和抵押型的混合体。类似于股债平衡的概念，混合型REITs 的管理者会依据房地产的经营模式来进行比例分配。投资的比例则是由基金经理人根据当时的环境、市场利率等因素，以专业的角度来进行调整。所以在混合型REITs 可以直接投资房地产，也可以投资相关的抵押债券。

REITs 投资优点

投资门槛低

马来西亚有许多REITs 一股少于RM1，而马股最小交易单位为100股，所以少于RM100 就能投资马来西亚的REITs 了。

一般上，许多美股券商的最小交易单位为1股。美国的REITs 最低有一股几块钱美金的，所以买入1股的REIT 是完全没有负担的。

此外，也有一些美国的REITs，1股就需要上百美金，对于一些小资金投资者来说是一笔大数目。好在一些美股券商提供零股交易（Fractional Share Trading），也就是说投资者可以以低于1股的数量买入股票。所以在面对高股价的REITs，投资者依然可以根据自己可负担的价格来买入不足1股的REITs。

收益稳定

由于REITs 的收益都是来自租金和管理费用，所以基本上营运良好的REITs 公司收入都很稳定。各国政府对REITs 的规定保障了投资者，所以在REITs 派息的时候，投资者是可以得到非常稳定的股息被动收入。

享有税赋优惠

由于美国的法令规定REITs 必须将当年90%的收益以股利形式分配给股东，所以有些收入模式为不动产的上市公司会选择将股票转换成REITs 的形式。

对抗通货膨胀

通货膨胀之下百物的价格都会调高，房产也不例外，房价也会跟着涨。如果手持REITs 股票，就不用太担心资产会因为通货膨胀而被吃掉，反之，REITs 会跟着涨、股息也会变高。当然，这个情况是在没有考虑其他外来因素如政治、市场趋势的影响之下的估算。

投资REITs 的缺点与风险

无实体资产

虽然投资的门槛跟其他金融商品相比相对来得低，但始终没有实质的房产在手。由于投资的REITs 不会是只有一栋，而是由一家公司来掌管一群房地产，所以大部分的时候投资者也不会知道自己投资的房地产的外貌。

要考量管理团队绩效

REITs 房地产的所有权和经营权是分开营运的，投资者并非直接购买房地产，而是用购买证券的方式参与房地产的投资，所以没办法参与房地产经营和处分的权利。

另外，REITs 的投资者是在投资一群房地产，因此投资报酬不能像出租一间房间那样计算。在投资之前需要考虑到REITs 经营者的效率，效率越高、出租率越高，投资者的报酬也跟着提高。当然，如果REITs 经营者没有很好地经营旗下的房地产，证券的价格就会受到影响，这是投资者在做出决策之前不可忽略的点。

净值波动大

房地产的价值非常容易受到市场消息影响，每当有不利消息影响市场情绪时，REITs 就会有很大的波动。

成长空间较小

REITs 每年大部分的收益都派发给投资者，因此资金较为紧张。跟一般股票相比，REITs 的成长速度较慢，股价也没办法在短短几年内翻倍。

新手投资REITs 之前必知

评估了REITs 的好处和风险之后觉得REITs 符合自己的投资目标？新手开始投资之前千万要把以下这几点纳入考量之中：

疫情对REITs 的收入有很大影响

这几年疫情改变了消费者的购物习惯，大家都逐渐习惯网购，使实体店面的生意受到了很大的冲击。同时，居家办公是近几年的新常态，越来越多公司鼓励员工居家办公，导致商场里的店铺和办公室出租率下降，多多少少都有影响到REITs 的收入。

要懂得看数据

在做任何一项投资之前都要先学会读懂该公司的财务报表，透过数字去分析公司的收入状况，再去了解该产业短期和长期的发展。从REITs 的角度来说，商场和办公楼的变化会比其他产业来得大。

投资REITs建议要分散投资

投资者选择REITs 通常都是为了稳定的股息，如果是追求稳定的话就需要分散投资，投资至少2至3个REITs。天灾人祸都是无法估计也不能避免的，所以个股的风险会比较高。分散投资的话最好是可以跨产业，对整体投资组合的股息来说是相对稳定的。

REITs 怎么买？

整体来说投资REITs 的步骤并不复杂，有兴趣的投资者在选择心仪的个股后就可跟着以下的步骤开始投资了：

马来西亚

和一般股票、指数、ETF 交易一样，如果你已经决定了要买入哪支REITs，你可以到有提供马股交易服务的券商平台输入股票代号或公司名称，再进行买入的交易，就可以了。

如果你尚未开设任马股投资户口，却想要投资马来西亚REITs，那么你就必须开设投资账户。在马来西亚，投资账户可分为：直接户口（Direct CDS Account）和代理户口（Nominee CDS Account）。

以下是直接户口（Direct CDS Account）和代理户口（Nominee CDS Account）的区别：

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