恒大物业 06666.HK上市打新建议：现金申购

1、新股概况

--》股票代码：06666.HK

--》行业：物业管理

--》招股时间：11月23日-11月26日

--》中签公布时间：12月1日

--》上市时间：12月2日

--》招股价区间：8.5-9.75港元（500股/手）

--》入场费：4924.12港元

--》公开发售：1.62亿股 （32.4万手）

--》国际配售：14.59亿股（含8.1亿股旧股）

--》全球发售：16.2亿股

--》发行市值：918.9-1054.1亿港元

--》基石投资者：有，已认购45.6%

--》上市前投资人：有，有禁售期

--》保荐券商：华泰国际、瑞银、农银国际、建银国际、中信证券、海通国际

2、基本信息

恒大物业是一家综合物业管理服务运营商。根据中指研究院的研究，截至2019年12月31日，在中国物业服务百强企业中，以项目所覆盖城市数目计，恒大物业排名第二；分别以总收入、总毛利及总净利润计，恒大物业排名第三；以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。

截止2020年6月30日，恒大物业的签约总建筑面积达513.3百万平方米，在管总建筑面积达254百万平方米。

财务数据方面，公司2017财年至2019财年总收益分别为人民币43.99亿元、59.03亿元及73.33亿元，复合年增长率为29.1%；同期净利润分别为人民币1.07亿元、2.39亿元及9.31亿元，复合年增长率为195.5%。截至2020年6月30日止六个月，公司收入45.64亿元，同比增长14.8%，净利润11.48亿元，同比增长67.9%。

基石投资者方面，恒大物业已与多名基石投资者订立基石投资协议，基石投资者已同意按发售价认购合共约72.08亿港元可购买的有关数目发售股份。按招股价上限计算，基石已经认购了45.6%的货。

3、中签率预测

恒大物业这次回拨方式是认购14倍以下，公开发售占10%；14-49倍，公开发售回拨至14%；49-99倍，公开发售回拨至17%；99倍以上，公开发售回拨至20%。

而公开发售10%就有32.4万手货，按10W申购数预测，一手中签率可能100%。

4、综合评价

目前能对标恒大物业的只有碧桂园服务了，截止2020年6月30日，碧桂园服务在管面积3.19亿平，2020年上半年营收62.7亿，净利润17.57亿，目前市值1250亿港元，市盈率TTM：51.8。

而恒大物业截止2020年6月30日，在管面积2.54亿平，2020年上半年营收45.6亿，净利润11.48亿，招股市值918.9-1054.1亿港元，市盈率TTM：46.5-53.3。

8月份恒大物业引入上市前投资人时每股成本8.375港元，较招股价中位值折让8.3%，没有涨太多。

综合来看，恒大物业发行旧股略坑，应该是恒大A股上市失败太缺钱，发行价不算贵，也不算便宜，上市首日预计涨幅有限，考虑到中签率比较高，建议现金申购一些，申购多少看自己资金量，大资金还是放到即将招股的京东健康。

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