上坤地产(06900HK)上市打新建议：不建议申购

一、公司概况

上坤地产是一家物业开发商，专注于长三角经济区，业务始于10年在上海开发首个物业项目，在「中国房地产开发企业百强榜」中排名第83位。

二、发行概况

上坤地产：06900.HK

招股价：1.7-2.5港元
总市值：34-50亿港币

亿市盈率：以上限价2.5元计算，市值约50亿元(以19年纯利约2.27亿人民币计算，市盈率约20倍)

发售股数：发售5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权

募资总额：8.5-12.5亿港币
公开发售募资额：0.85-1.25亿港币
保荐人：农银国际

一手入场费：5050.39港币

每手:2000股

申购日期：2020年10月31日—2020年11月10日
交易日期：2020年11月17日

绿鞋机制：有

三、业务及行业分析

财务状况：

- 17至19年收入分别为12亿人民币、68.4亿人民币、75.3亿人民币，20年首四个月收入为11.4亿人民币

- 17至19年毛利 别为3.71亿人民币、35.2亿人民币、30.7亿人民币，20年首四个月毛利为5.92亿人民币

- 17至19年纯利分别为4,997万人民币、1.54亿人民币、2.19亿人民币，20年首四个月纯利为2,097万人民币

- 17至19年经调整纯利分别为4,997万人民币、1.56亿人民币、2.27亿人民币，20年首四个月经调整纯利为2,966万人民币(若不涉及上市开支)

首次公开发售前进行融资︰

- 于19年2月曾进行融资，发售3.5%股权予李秀娟博士，当时发售价较中间价折让约47.2%，并无设禁售期

上市后主要股东架构︰

- 朱静女士家族信托持股37.5%

- 汇聚信托持股3.75%

- 盈信个人股东持股31.12%

- 李秀娟博士持股2.63%

- 公众持股25%

集资所得资金用途︰

集资所得其中约60%将于上市后一年内用作开发现有物业项目的建设成本；

约30%将用于偿还项目开发的两笔现有计息银行及其他借款；

约10%将用作一般营运资金用途

公司竞争力:

- 截至20年7月底，公司已在八个省市中的14个城市建立业务，分佈在中国三个核心经济区，即长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区，拥有49个处于不同开发阶段项目的物业组合，公司于其中拥有投资权益。公司有总土地储备约410万平方米及分占总建筑面积约300万平方米，其中近70%位于长三角经济区

- 朱静女士于10年创立本集团，在此之前，彼于建业地产(832)担任副总裁一职，并在此获得了房地产销售与开发的知识、见解及经验，为日后发展本集团奠定了基础。朱女士在中国房地产行业拥有逾17年的经验。朱女士认为本集团应战略性地专注于中国上海的物业开发项目，上海乃公司总部所在以及未来扩展的重要地点

公司是一家日益崛起的物业开发商，拥有丰富经验，专注于长三角经济区。模式于往绩记录期，该公司的业务活动包括三条业务线：物业销售;物业租赁;及咨询服务。往绩记录期确认的绝大部分收入均来自物业销售。

于2017年、2018年及2019年，该公司的收入分别为人民币12.01亿元、人民币68.47亿元及人民币75.35亿元。于2017年、2018年及2019年，该公司的年内盈利分别为人民币3460万元、人民币6.73亿元及人民币6.77亿元，复合年增长率为342.3%。该公司的期内盈利由截至2019年4月30日止四个月的人民币7010万元增加126.0%至2020年同期的人民币1.58亿元。

四、保荐人及过往保健业绩状况

保荐人：农银国际

农银国际老实男人，金辉已经展示过能力了，一看就喜欢，暗盘见！

五、中签率预估

发售5亿股，90%配售，10%公开发售，另有15%超额配股权，按10%回拨，甲组12500手、乙组12500手、，不出意外预计一手中签率100%左右！谁手残才会申购吧！

六、新股点评 

1.上坤地产(6900)是一家物业开发商，业务始于10年在上海开发首个物业项目，在「中国房地产开发企业百强榜」中排名第83位，属一间偏小型内房股

2.以上限价2.5元计算，市值约50亿元，以19年纯利约2.27亿人民币计算，市盈率约20倍。

3.由于内地房地产并不是市场热门板块，加上在港上市的内地房产企业数量非常多，同期有很多比他好的地产股都表现的不是很理性，基本处于破发的边缘！

4.于19年2月曾进行融资，发售3.5%股权予李秀娟博士，当时发售价较中间价折让约47.2%，并无设禁售期，差评！！！

5.招股价：1.7-2.5港元，招股价上下限相差47%；17至19年经调整纯利分别为4,997万人民币、1.56亿人民币、2.27亿人民币，20年首四个月经调整纯利为2,966万人民币，今天纯利预估9000万！

七、操作计划

不建议申购，地产股，嘿嘿嘿，暗盘见！这次估计很多人暗盘要动手，理论上应该占不了多少便宜，到时间看，价格合适有水位，这个绿鞋还是值得套的！

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