金科服务(09666HK)上市打新建议：不建议申购

一、公司概况

金科服务是中国领先西南第一的综合智慧物业服务商，为在内地A股上市物业发展商金科集团旗下物业管理公司。

二、发行概况

金科服务：09666.HK

招股价：41.8-47.6港元
总市值：264.73-301.26亿港币

亿市盈率：以上限价47.6元计算，市值约301.26亿元(若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为5.86亿人民币，市盈率约46.7倍)

发售股数：发售约1.33亿H股，91%配售，9%公开发售，另有15%超额配股权，若公开发售认购10倍至少于45倍，公开发售比例将由9%增至13.5%，45倍至少于95倍即增至18%，认购95倍或以上则回拨至36%

募资总额：55.59-63.3亿港币
公开发售募资额：5.559-6.33亿港币
保荐人：中信证券、华泰国际

一手入场费：4807.97港币

每手:100股

申购日期：2020年11月05日—2020年11月10日
交易日期：2020年11月17日

绿鞋机制：有

三、业务及行业分析

财务状况：

- 17至19年收入分别为10.4亿人民币、15.2亿人民币、23.2亿人民币，20年首六个月收入13.6亿人民币

- 17至19年毛利分别为2.8亿人民币、3.9亿人民币、6.35亿人民币，20年首六个月毛利4.33亿人民币

- 17至19年纯利分别为1.13亿人民币、1.61亿人民币、3.66亿人民币，20年首六个月纯利2.93亿人民币

公司的期内盈利从2017年的人民币1.14亿元增长至2018年的1.64亿元，增幅44.18%，2019年增长至3.74亿元，增幅128.39%。

首次公开发售前进行融资︰

- 于20年5月及6月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约72.09%，并设1年禁售期，前期投资者包括中信证券、阳光新兴、华盖卓信投资、天津卓越、磐信上海、高瓴智成等

基石投资者︰

- 引入10位基石投资者，包括泰康人寿、高瓴资本、雪湖资本、中金启融基金、UBS Asset Management、Marshall Wace Asia Limited、Aspex Master Fund、WT基金、3W Fund、China Orient Multi-Strategy Master Fund，合共认购26.7亿港元，按中间价计算，约占发售股份44.97%，设六个月禁售期

上市后主要股东架构︰

- 金科股份(000656)持股53.97%

- 恒业美好持股7.98%

- 金恒鸿鑫持股0.44%

- 前期投资者持股16.62%

- 公众股东持股21%

集资所得资金用途︰

集资所得其中约60%将用于寻求选择性战略投资及收购机会；

约10%将用于升级数码化及智能管理系统；

约20%将用于进一步发展增值服务；

约10%将用作一般业务运营及营运资金

公司竞争力:

公司于2000年成立并自此开始提供重庆市住宅物业管理服务，截至20年6月底，公司已将物业管理服务的版图由重庆市扩展至中国三个主要地区的24个省、直辖市及自治区的133个城市以及其他地区。为拓展物业管理服务，公司从06年开始向独立第三方提供增值服务，并在13年开始提供社区增值服务

按综合实力计，公司自16年至20年连续五年被中指研究院评为「中国物业服务百强企业」中物业服务十强企业之一。公司并于15年至20年连续六年被中指研究院评为西南地区物业服务百强企业第一位

近年合同建筑面积及在管建筑面积快速增长，按约33.7%的复合年增长率由截至17年底约1.391亿平方米增至截至19年底约2.486亿平方米。在管总建筑面积按约39%的复合年增长率由截至17年底约6240万平方米增至截至19年底约1.205亿平方米

截至20年6月底，公司共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.555亿平方米，及我们共有487个物业管理项目，在管总建筑面积约为1.297亿平方米

公司与金科集团保持长期稳定的关系，其于深交所上市，股份代号000656，按合同销售建筑面积计，金科集团于19年在中国物业开发商中排名第八。截至20年6月底，公司经营176个金科集团项目，在管总建筑面积约为6,050万平方米，占比46.6%。而来自金科集团项目占去年收入约63%

公司客户主要包括物业开发商、业主及住户，最大客户为金科股份，向其提供物业管理服务及非业主增值服务，占去年总收入约22.5%及20.6%，而五大客户所产生的收入则占约25.8%

四、保荐人及过往保健业绩状况

保荐人：中信证券、华泰国际

中信证券自从移卡一战成名、护盘能力还是值得肯定的，华泰国际看数据还过得去，事实上没有独挑大梁的经验，都是打下手的！

五、中签率预估

发售约1.33亿H股，91%配售，9%公开发售，另有15%超额配股权，若公开发售认购10倍至少于45倍，公开发售比例将由9%增至13.5%，45倍至少于95倍即增至18%，认购95倍或以上则回拨至36%，按9%回拨，甲组59850手、乙组59850手，现在还未足额认购，大家应该都怕了，预计一手中签率100%左右！

六、新股点评 

1. 金科服务是中国领先西南第一的综合智慧物业服务商，为在内地A股上市物业发展商金科集团旗下物业管理公司。

2.以上限价47.6元计算，市值约301.26亿元，若以20年首六个月纯利，估算今年纯利约为5.86亿人民币，市盈率约46.7倍，以这个市盈率和保利物业现在差不多！如果这样说的话，保利物业现在的价值、投资风险比它低很多！毕竟是物业龙头股

3.公司引入10名基石投资者，按中间价计算，合共认购约44.97%发售股份，阵容星光熠熠，具体还要看港股物业板块能不能走出低迷

4.于20年5月及6月曾进行融资，当时发售价较中间价折让约72.09%，并设1年禁售期，前期投资者包括中信证券、阳光新兴、华盖卓信投资、天津卓越、磐信上海、高瓴智成等，换一种说法：从今年5月到11月估值翻3.5倍左右！抢钱也没这么样的！

5.公司的期内盈利从2017年的人民币1.14亿元增长至2018年的1.64亿元，增幅44.18%，2019年增长至3.74亿元，增幅128.39%，按2020年前六个月推算全年5.86亿元，增幅56.68%！

七、操作计划

不建议申购，尽管金科的市盈率不算贵，增幅也可以，但是现在物业板块的阴影还在大家的心中、一时半会不会退去！如果下限定价、现金认购应该还有一点肉汤喝，融资真的无法控制盈亏！既然如此，收益小、风险不可控！最近给的操作意见就是不亏即为赢！待到暗盘捞货，何不美哉！

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