REITs抄底是不是时候?

主打高分红、强现金流的REITs产品是不少喜欢吃股息,累积复利投资者的最爱,社区里关注REITs产品的朋友也越来越多,由于国内并没有成熟的房产信托管理体系,无法在公开交易的二级市场活跃交易,而香港的REITs集中度很高,且覆盖面小,种类少,所以说来说去,美股REITs还是最佳的选择。

随着这一波熊市的暴跌,不少REITs也是遭遇了金融危机时期的缩水。虽然从FFO的角度来说,由于经营状况的恶化,未来的分红必然会大打折扣。但是股价同步打折,整体的股息率未必就会降很多。

很多朋友抱着投资对冲基金、保本信托等想法去投资REITs,显然也在这次危机中吃了瘪。像大牛猫这样的金融博主,也坦然承认自己的投资的REITs亏损巨大,并反思这种投资的稳健性。

事实上,以不动产为依托,围绕着不动产的经济活动是REITs的根本,反而兼具实体经济和金融产品的双重敏感性,在遇到大危机时,并没有特别的防御性,还有可能因为流动性危机面临更大的亏损。

承载了二级市场175只活跃交易REITs的Bloomberg的REITs指数,从2月21日至3月31日,整体跌幅达到了29.6%,同期标普500指数的跌幅为23.37%。看上去风险极大。

如果把他们按照经营类型来分也是如此吗?

被YQ影响最深的,莫过于购物中心和酒店了,双双腰斩;医疗中心因为带有一定养老院资产,YQ期间也会出现流量下降;工业仓库、办公室等也会因为企业办公方式的调整降低运营效率。

也许有朋友纳闷明明大家都被隔离在家里,为何公寓指数、单租的REITs还跌得这么狠?除了市场整体流动性造成的折价,更多是因为美国的公寓大多是用来出租,主要针对方便上班的工薪阶层,而这部分人一旦因为YQ失去工作,自然也没必要继续租下去,必然会造成空置率上升,影响FFO。

但仍然还存在一枝独秀,就是公共仓库存储。这其中表现最优异的两只REITs,还在同期创造了正收益——CoreSite房产(COR) 和 Digital Realty Trust Inc(DLR),在2月21日至3月31日期间的回报分别为1.45%和1.44%。这两只REITs都是数据中心、基础设施项相关,而数据存储不但没有收到YQ的影响,还有可能因此受益,可谓是REITs通杀下的遗珠。

至于其他产业的REITs该不该买?

REITs是一个非常敏感的产品,只要YQ危机一日没有解除,实打实的现金流影响就摆在那里。即便YQ过去,美国社会逐步恢复运作,也需要相当一段时间来消化在此期间造成的摩擦性失业、社会资源错配等问题。更重要的是,面对大选年,美国从政党到企业都会推出比以往更急不可耐的措施,虽然短期内帮助恢复流动性,但更容易加速社会资源错配。从社会整体复工,到REITs运营恢复正常依然会有一个过程。

因此,抱着抄底的心态买REITs,不如再等等;但如果有闲钱,低位配置一些REITs并吃着高股息,或者开始定投,则是不错的机会。

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