世贸服务00873.HK打新建议：不申购

昨夜刚说了先声、合景会是高瓴神话的终结者，那么，今日我们再来侃侃物业股必涨的终结者世贸！是谁给你的勇气定价如此之高？

利润3.85亿，营收25亿，两者均不及保利，在管总建面8572万平米合约总建面1.26亿平两者也不及保利，母公司世贸集团(00813.HK)市值仅保利地产(SH:600048)一半，是谁给你的勇气定价远超保利物业？是茂盛的韭菜吗？

合景好歹知道拉个豪绅来做掩护，因为“得先让豪绅出钱，带着百姓捐钱。豪绅捐了，百姓才跟着捐。钱到手后，豪绅的钱，如数奉还，百姓的钱，三七分账。”

世贸坑人很实在，就是明着要你钱，掩护都懒得做了！斯人如此，韭菜们还不赶紧用脚投票？

先讲结论在这里我们只会简单的亮明观点，没有模棱两可。只看结论或者不想看公司分析的到此就可以结束了。接下去不需要看！

NO.113 世贸服务00873.HK

本年度第113支发行新股

世茂服务是世茂集团旗下综合物业管理及社区生活服务提供商，拥有国家一级物业管理资质。据中指院数据，按2019年综合实力计，其于2020年获评中指院“中国物业服务百强企业”第12位；而按2018年至2019年收入增长率计，其在“中国物业服务二十强企业”中排名第3。

世茂服务在启动港股IPO前，曾引入两家重量级战略投资人，分别是红杉资本中国及腾讯，投资总金额达2.44亿美元。

一、招股信息

二、财务简析

公司为世茂集团附属子公司，拥有超过15年的物业管理经验。截至目前最新，公司在管面积为8572万平米，合约面积1.26亿平米；在管物业项目数量为293个，合约物业项目数量为507个。按合约项目计算，公司业务目前覆盖中国26个省份108个城市。

2017~2019年度，收入分别为10.42亿、13.29亿、24.89亿，复合年增长率为54.5％。

根据中国指数研究院研究数据，物业百强企业的平均增速为18.4％。

同期净利润分别为1.09亿元、1.46亿元、3.85亿元，复合年增长率为88％。

截至2019年及2020年前六个月，公司收入分别为人民币8.45亿、15.64亿元；毛利分别为2.82亿、5.32亿元；期间利润分别为1.09亿元、2.55亿元。

以世贸的招股市值及利润可得，招股PE高达65.58 - 76.22倍！远超同行，也超过了领头羊保利物业！再问一次是谁给你的勇气？

三、综合分析

1、估值分析

世贸是贵还是便宜？很简单，看一下同等排名的公司值多少钱不就知道了！笔者选择了中研院物业百强排名榜单与世贸排名靠近的建业新生活、时代邻里、卓越、奥园、金融街作为对比可见，世贸的估值是同排名最贵的。

如果你要说世贸有腾讯投资作为背书享受高溢价显然是不成立了，排名第14的卓越商企服务作为深圳写字楼第一股同样有腾讯大佬基石背书，上市差点破发！

别说行业龙头保利物业从最高点90元深度回调到55元，连整个物业板块都跌的惨不忍睹。

昨日已经言明现在物业板块面临的双杀窘境，正如当年的教育股一般！一杀增速（业绩），二杀估值，世贸倒好，不仅不降PE发行，还逆势加价发行，如果能发的出去，算你狗运！

2、中签率分析

公开发行5.882万手，甲乙分组后甲组有2.941万手，如果超购不足15倍，不回拨，5万人申购中签率约25%；

超购15~50倍，回拨3成，中签率提升至40%左右！本次认购人数不会多！

3、优先认购权

需要注意到是，类似于合景泰富，世贸集团(00813.HK)同样设置了老股东有权以每61股预先认购1股世贸服务股份，优先股总计约58,823,000股，分別占国际发售及全球发售项下初步发售的世茂服务股份数目约11.1%及10.0%，该等股份不设禁售期！

考察过公司发行价后，笔者认为该条款对于老股东的吸引力一般，预计优先认购权行使的老股东股份占比不会多于合景悠活！

4、对赌协议

不得不提一下的是红杉、腾讯与世贸的对赌协议，笔者翻出来，今年5月份红杉资本、腾讯分别对世茂服务投资1.3亿美元和1.14亿美元，分别持股约4.7%和5.3%，世茂集团持股90%。相当于说腾讯、红杉资本给世茂服务上市前的估值约为24.4亿美元，也就是近189亿港元。短短半年不到，世贸服务估值直接翻倍！

另外根据对赌协议，到2021年底，世茂服务至少完成经审核净利润不少于11.7亿元（同比增加203.90%）、经审核综合收益不少于81亿元（同比增加313.82%），如果不能完成红杉资本和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

倘若我们就以2021年完成11.7亿元利润，35倍PE计算，公司市值正好400亿元；倘若以保利物业的48倍PE计算市值目标约为500亿元，相较于发行市值尚有25%的增长空间！

想必腾讯、红杉大佬入股时想着从189亿港元一年后到达400亿港元就心满意足，不曾想对赌期限未到，已经提前完成了对赌协议所要达到的市值翻番目标！大佬晚上做梦都要笑醒！

四、结论：坚决不申！

小韭们让位，让豪绅们自己去玩吧！

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